どうも、うどんです。
物件価格や利回り、キャッシュフローのバランスってとても大事です。
例えば利回りが一緒でも物件価格が高い方がキャッシュフローはよくなりますし、キャッシュフローがいいからといって利回りが高くなるわけではないんです。
具体的にいうと利回りが4%で物件価格が3,000万円のAと1,500万円のBがあるとして、計算は省略しますが、キャッシュフローはAの方が2倍よくなります。
なのでキャッシュフローがすべてではないので、利回りだったり物件価格のバランスをよく考慮してください。
いま検討に値するワンルームマンションの実質利回りは4%～4%半ば(肌感覚では)くらいです。
4%以上ないとまずキャッシュフローがプラスになりません。
うどんの場合だと1.8%の借入金利なので元本の返済も含めると実質利回りが3.8%くらいないとキャッシュフローがマイナスになってしまいます。
せっかくサラリーマンの与信という隠れた資産を使って投資をするなら、キャッシュフローがマイナスだと投資をする意味がないですし、スタート時点でマイナスだと10年後、20年後におそらくマイナス幅は拡大しているでしょう。
生命保険の代わりだからとか将来の年金代わりになるからとか、こういった理由で月々のキャッシュフローがマイナスの物件を提案してくる業者がありますので絶対やめて下さい。
