どうも、うどんです。
キャッシュフローについてどう考えているか、うどんの考えをお伝えします。
そもそもキャッシュフローとは以下の計算式です。
物件価格×実質利回り-返済
キャッシュフローがプラスであれば固定資産税だったり、突発的な費用が発生したときに安心して対応できます。
もしマイナスであれば月々の返済に加えてそれらも対応しなければならないので、金銭的にも厳しくなります。
なのでキャッシュフローはプラスの物件を選んで下さい。
立地を優先して低い実質利回りの物件を買ったり、返済期間を45年とかに伸ばしてやっとプラスが確保できるような物件を選んではいけません。
基本的には35年でプラスになるものを選びましょう。
いま検討に値するワンルームマンションの実質利回りは4%～4%半ば(肌感覚では)くらいです。
4%以上ないとまずキャッシュフローがプラスになりません。
古い物件は借入期間を伸ばせないのでキャッシュフローも悪くなってしまいます。
うどんの場合だと1.8%の借入金利なので元本の返済も含めると実質利回りが3.8%くらいないとマイナスになってしまいます。
サラリーマンの与信を使って投資をおこなっているので、そもそもキャッシュフローがマイナスだと投資をする意味がなくなってしまいますし、スタート時点でマイナスだと10年後、20年後におそらくマイナス幅は拡大しています。
利回りもそうですが、キャッシュフローをみて投資をしましょう。
