どうも、うどんです。
いまさらREITってなに？と聞けない方に分かりやすく説明します。
ざっくりいうと株式と債券の中間の性質を持つ不動産を小口化した商品です。
株式は小口化された企業を所有してるイメージで、REITは小口化された不動産を所有するイメージです。
株式をハイリスクハイリターン、債券をローリスクローリターンとしたら、REITはミドルリスクミドルリターンです。
株式は企業が集めたお金で工場等の設備を作って、そこから得られた利益を株主に還元します。モノがよく売れて利益があがれば株価はあがります。
REITは投資法人が集めたお金で不動産を買います。不動産から得られた賃料を投資家に還元します。不動産価格は急激には変化しませんし、賃料も安定しているのでREITの利回りも安定しています。ですので株式よりは債券に近い性格を持っています。
REITの種類と特徴は以下の通りです。
【オフィス】
REITの中の王道。もっともポピュラーな存在。その辺にあるような雑居ビルではなく、主要な駅の目の前に建っている立派なやつ。テレワークで空室率あがると思われているので少し値動き弱い。景気が悪いと賃料が下がる傾向にあるので、オフィスREITの価格は景気の波の影響を受ける。
【レジデンシャル】
いわゆるマンション。当然地方よりも人口の多い首都圏の方が将来的な安定感はある。しかしながら、首都圏の方がその分利回りも低くなりがち。景気が悪くとも、感染症が流行っても、住んでいる人がいれば賃料がはいるので、REITの中では安定感がある方。
【商業施設】
イオンとかららぽーととかをイメージしてほしい。そこの土地や建物をREITが所有し、テナントから賃料をいただく。通常、賃料は固定賃料+テナントの売上に応じた変動賃料で構成される。景気の波の影響を受ける。
【ホテル】
賃料の源泉は宿泊代金なので、ホテルの稼働率が重要。ホテルといってもビジネスホテルなのか、星のリゾートのような高級ホテルなのかによっても特性は変わってくる。コロナ禍においてはビジネスホテルより、高級ホテルの方が優位性はあろう。しかしながら逆張りの観点でビジネスホテル系のREITを狙うのもあり。ホテル系のREIT(星野リゾート除く)はホテル自体の不動産価格から想定される価格を大きく下回る水準で推移している。
【物流施設】
コロナ禍では注目されているアセットクラス。イメージしてもらいたいのは高速道路の近くにある巨大な倉庫。自動化、効率化されているので土地は安いが、設備に付加価値がある。楽天、Amazonのようなインターネット経由の注文は今後も伸びることが想定されるので、長期的に安定した値動きになろう。契約は10年とか長期の契約が一般的。
【その他】
病院、老人ホーム、底地、データセンター、いろいろなアセットクラスを組み合わせた総合型など
一般的なREITの特性として金利の影響を受けやすいので簡単に説明する。大きく二つの経路で影響を受ける。
①不動産は債券との比較感で価格が決定される。金利が上がって債券の魅力が増せば相対的にREITの価格は弱くなりやすい。
②REITは出資者からの資金と銀行等からの借入で資金を調達して不動産へ投資している。借入の調達金利が上がると費用が増えるのでREIT価格は弱くなりやすい。
REITは保有している不動産から得られる賃料をもとに分配金をだしているので、それらがちゃんと稼働するのかじっくりみた上で投資の意思決定をする
べし。
ではまた( ﾟ_ゝﾟ)ﾉ
