どうも、うどんです。
不動産をみるときもっとも重要なのは利回りです。利回りよりも、、、とか言ってる人がいますが、それは収益の乗った利回りの低い物件を提案してくる業者の罠です。まずは最低限の利回りが重要です。
利回りが納得できる水準であれば立地や築年数を見ていきます。
なので概算で利回りをはかるときは賃料に対して管理、修繕費がだいたい何%占めるかを計算して表面利率に掛け合わせています。
例えば賃料が6万円で管理、修繕費が1.8万円くらいで、表面利率が6%だとすると、実質利回りが6%の0.7掛けて4.2%とざっくり計算します。
これが納得できる水準であれば 精緻に利回りだして、駅徒歩や築年数、広さをみていく感じです。
実質利回りは以下の式で精緻に求めていきます。
(賃料-管理費-修繕費-賃貸管理費)×12÷(物件価格+諸費用)
注意点としては以下の点があげられます。
・賃料が相場より掛け離れていないかSUUMOとかで同じ物件の募集賃料を確認すること
・賃貸管理費は不動産会社によってかわること(管理内容もかわります)
・管理費が高すぎないこと(修繕費はマンションの管理組合の中に積み立てられますが、管理費は掛け捨てです)
・固定資産税、物件取得税がかかること
納得できる物件選びをしましょう。では。
